Продажба на съсобствен имот
Автор: адв. Атанас Джонев
Дата на актуализация: 07.2025 г.
1.Понятие и възможност за продажба
Всеки съсобственик има право да продаде своята идеална част от имота (дял), но не и самия имот
2. Задължение за уведомление (чл. 33 ЗС)
Преди продажба на дял към трето лице, съсобственикът трябва да предложи частта си при същите условия на останалите съсобственици, като има писмени доказателства и подписана пред нотариус декларация за отказ.
3. Форма на сделката
Сделките са валидни единствено при нотариален акт (чл. 18 ЗЗД) и при наличие на документ за уведомление и декларация (чл. 33 ЗС).
4. Право на изкупуване (чл. 33, ал. 2 ЗС)
Ако уведомлението не е направено или условията за трети лица са по-неизгодни, съсобствениците имат 2-месечен срок да изкупят дела по действителните условия. Това става чрез исково производство с конститутивно действие.
5. Срок за изплащане
Победилият в иск за изкупуване има 1 месец от влизане на решението в сила, за да плати цената на третото лице; в противен случай съдебният акт се обезсилва.
6. Последици за трето лице
Ако искът е уважен и плащането не е извършено, договорът се отменя, третото лице се обезщетява по правила за евикция (чл. 188 ЗЗД).
7. Делба на имота
За да се избегнат усложнения при продажба на дял, съсобствениците могат да пристъпят към:
7.1 Доброволна делба: споразумяване и разделяне с нотариус.
7.2 Съдебна делба: когато няма съгласие; съдът може физически да раздели имота или да го продаде и разпредели цената.
8. Защита на правата на съсобствениците
Злоупотреби (неправомерно уведомяване, фиктивни декларации, привидни сделки) могат да доведат до иск за изкупуване или обезщетение. Назначаването на съдебни експерти доказва липса на уведомление или дисбалансирани продажбени условия.
9. Препоръки за продавачи и купувачи
9.1. Продавачът да пази доказателства за предложение и отказ.
9.2. Купувачът да изисква копие на уведомление и декларация.
9.3. Двете страни – да консултират с адвокат преди сделката или при сложни съсобственостни отношения.