Законът допуска индивидуални договори на етажни собственици за поддръжка на сграда
Автор:адв. Атанас Джонев
1. Въведение
1.1. В практиката често възникват спорове дали отделни етажни собственици могат да сключват самостоятелни договори за поддръжка и управление на сградата с външна фирма.
1.2. Законът за управление на етажната собственост (ЗУЕС) не забранява такива договори, но тяхната сила и последици зависят от конкретни условия.
2. Законова уредба
2.1. Съгласно чл. 9 и чл. 11 от ЗУЕС:
а/управлението и поддръжката на общите части е задължение на всички етажни собственици;
б/решенията относно поддръжка се вземат от общото събрание с определено мнозинство.
2.2. Законът не забранява отделни собственици да сключат индивидуален договор с поддържаща фирма, когато:
а/не се засягат права и задължения на останалите съсобственици;
б/предмет на договора не са общите части от сградата, използвани от всички.
3. Допустимост на индивидуални договори
3.1. Индивидуални договори са допустими при следните условия:
3.1.1. Договорът се отнася само до частите на сградата, които не са обща собственост;
3.1.2. Дейностите не възпрепятстват използването на общите части от други собственици;
3.1.3. Няма противоречие с прието общо решение на етажната собственост.
3.2. Ако договорът обхваща общи части, той има сила само ако:
3.2.1. е взето решение от общото събрание с нужното мнозинство;
3.2.2. съответства на правилника за вътрешния ред в сградата.
4. Съдебна практика
4.1. Решение № 158/2022 г. на ВКС приема, че: когато договорът обхваща само използваната индивидуално част (напр. апартамент), то той не противоречи на ЗУЕС, задълженията по такъв договор не могат да се прехвърлят автоматично върху нов собственик.
4.2. Ако няколко собственици действат съвместно, без решение на общото събрание, договорът не обвързва останалите, освен ако не са го приели изрично.
5. Практически съображения
5.1. Препоръчително е всеки собственик, сключил индивидуален договор:
5.1.1. да съгласува условията с останалите,
5.1.2. да изиска одобрение от управителния съвет/домоуправителя, ако договорът засяга общи части.
5.2. Подписването на индивидуален договор не освобождава собственика от участие в разходите по общото управление на сградата, приети с решение на общото събрание.
6. Заключение
Законът допуска индивидуални договори за поддръжка и управление, сключвани от етажни собственици, стига те да не засягат правата на останалите съсобственици и да не противоречат на решения на общото събрание. Когато договорът касае общи части, е необходимо колективно решение.
Настоящата статия има за цел да очертае основни права и не представлява правен съвет, свързан с конкретна ситуация или субект. Изложението няма за цел да посочи в пълнота спецификите на разглежданата материя. За конкретна правна помощ следва да бъде поискан съвет от специалист. Авторът на статията не носи отговорност за предприемането на каквито и да е правни действия въз основа на съдържанието й.