Въпрос:

Притежавам наследствен съсобствен имот в градче край В.Търново. Съсобственичката ми по наследство, моя братовчедка, има построена от баща си къща в съсобствения имот. Преди година тя продаде къщата, заедно с идеалните си части (ние предварително в Договор за доброволна делба, бяхме определили квотите на идеалните си части и бяхме определили кой коя паянтова сграда ще ползва) на непознат за мен човек, при условие че ще остане да живее в имота до живот. Аз, познавайки клаузите на чл.33 от ЗС, се опитах да оспоря сделката. Но се оказа, че съществува Тълкувателно Решение № 45/01.04.1960г. на ОСГК на ВС

Ваш колега ме посъветва, че въз основа на това тълкователно решение нищо няма да излезе от оспорването на продажбата. И аз се съгласих. С времето обаче, като се порових в Интернет дойдох до заключението, че горецитирането тълкувателно решение се отнася за случай, когато в съсобствения имот има повече от две отделни сгради, на различни собственици. В моя случай има една единствена сграда, къщата на съсобственичка.

Моето заключение се потвърждава и от решение на Ямболския районен съд от 04.07.2011 г. за подобен казус.

Моля Ви, посъветвайте ме имам ли право да обжалвам продажбата на съсобствения имот от моята братовчедка. Ако да, как трябва да постъпя.

Отговор:

Правото на собственост съгласно чл. 30 ЗС може да принадлежи на две или на повече юридически или физически лица. В такъв случай всеки съсобственик участва в ползите и тежестите на общата вещ, управлението на която се извършва по решение на болшинството от съсобствениците - чл. 30 и 32 ЗС. Когато се касае до съсобственост върху недвижими имоти, за да бъде ограничен броят на съсобствениците и промяната им, чл. 33 ЗС установява задължение за всеки съсобственик, който продава своята част на трето лице, да представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят частта му при същите условия, както и да декларира писмено, че те не са приели предложението. Неспазването на това задължение с подаване на неистинска декларация или пък с извършване на продажбата при привидни условия дава основание за останалите съсобственици в определен срок да изкупят продадената част от съсобствения недвижим имот при действително уговорените условия. Тези разпоредби на чл. 33 ЗС имат ограничителен характер, защото стесняват кръга на купувачите при продажба на част от съсобствен имот. Това налага ограничителното прилагане на същите разпоредби на закона само относно случаите, за които се отнасят, и затова те следва да се приложат само относно продажбата на част от съсобствен недвижим имот. Същите ограничения обаче не могат да се приложат при продажба на част от съсобствена движима вещ. По същите съображения разпоредбите на чл. 33 ЗС не могат да се приложат и към продажба на наследство. Относно продажбата на наследство важат правилата на чл. 212 ЗЗД, според които продажбата трябва да бъде извършена писмено със заверени нотариално подписи на договарящите. Така извършената продажба на наследство е действителна, независимо от това дали в наследството има недвижими имоти. Само за да може да бъде противопоставена същата на трети лица, законът изисква договорът да бъде вписан. Неспазването на това изискване обаче не е от значение за действителността на продажбата между договарящите. Установеният сравнително много по-лек режим за извършване продажба на наследство в сравнение с този по чл. 118 ЗЗД следва да се обясни с особения характер на наследството. Същото се образува от съвкупността на правата и задълженията на наследодателя, преминали след смъртта му в полза на неговите наследници, без всякога в момента на продажбата тези права и задължения да са напълно известни и установени. При продажба на част от съсобствен недвижим имот такова облекчение не се предвижда, тъй като имотът, намиращ се в съсобственост, е известен и неговата продажба следва да стане при спазване формата, изискана от чл. 18 ЗЗД. Щом като продажбата на наследството се урежда със специални норми и в тях не се съдържат ограничения като тези в чл. 33 ЗС, тези ограничения не могат да бъдат приложени и при извършване на такива продажби. Ограниченията на чл. 33 ЗС не могат да намерят приложение в случай на продажба на наследство и поради това, че в същото не се определят предметите му и може да има в него освен недвижими имоти, още и движими, за които, както се изтъкна, ограниченията на чл. 33 ЗС не се отнасят. А не може да се извърши разделяне на продажбата, като се допуска изкупване само на недвижимия имот от наследството.

Член 33 ЗС няма да намери приложение и при продажба на наследство, което се състои само от недвижими имоти, както поради ограничителното приложение на тази разпоредба относно продажба на част от съсобствен недвижим имот, така и поради обстоятелството, че когато се продава наследство, без да се определят предметите му, не може да се приеме, че то се състои само от недвижими имоти. И в този случай законът третира наследството като съвкупност от права и задължения и затова установява сравнително лек режим за продажбата му.

На основание изтъкнатите съображения следва да се приеме, че чл. 33 от Закона за собствеността няма приложение при продажба на наследство, в което има недвижими имоти.