Бездействието на съсед да ремонтира повреда в неговите тръби дава основание за негаторен иск
Автор: адв. Атанас Джонев
обновена юли 2025 г.
1. Въведение
В многоетажни сгради често възникват конфликти между съседи поради течове от водопроводни или канализационни инсталации, преминаващи през чуждо жилище. Ако собственикът на дефектиралия тръбопровод откаже да отстрани повредата, възниква възможност за негаторен иск – правна защита срещу неоснователна намеса в собствеността.
2. Какво е негаторен иск
Негаторният иск е уреден в чл. 109 от Закона за собствеността. Той се използва, когато собственикът е възпрепятстван да упражнява своето право поради неправомерна или търпяна намеса, която не е отнемане на владение, но нарушава ползването или спокойствието на имота.
3. Приложимост при теч от тръби .Когато:
а/тръбите се намират в/или преминават през имота на съседа;
б/има установена повреда, причиняваща теч в друг апартамент;
в/съседът бездейства и не предприема ремонт – тогава е налице неоснователна намеса, която обосновава предявяване на негаторен иск.
4. Съдържание на иска .С иск по чл. 109 ЗС ищецът може да иска:
а/преустановяване на нарушението;
б/задължаване на ответника да извърши конкретен ремонт;
в/преустановяване на вредното въздействие (влага, теч, мухъл и др.);
г/евентуално обезщетение за вреди чрез отделен иск по ЗЗД (чл. 45).
5. Документи и доказване .За да бъде искът успешен, следва да се представят:
а/констативен протокол (напр. от домоуправител, ВиК, инженер);
б/експертно заключение за произхода на теча;
в/уведомление към съседа за проблема;
г/доказателства за отказ/бездействие;
д/снимков материал, свидетелски показания, евентуално доклад от застраховател.
6. Адресат на иска .Ответник по негаторния иск е:
а/собственикът на имота, в който се намират тръбите;
б/или ползвателят (наемател, ползвател), ако е доказано, че той отказва достъп и ремонт.
7. Роля на етажната собственост . Етажната собственост не носи отговорност, когато инсталацията е частна (в рамките на апартамент). Общите части могат да бъдат предмет на споделена поддръжка, но вътрешните тръби са отговорност на отделния собственик.
8. Допълнителни искове .Ако вследствие на теча са настъпили щети (влага, повредени мебели, техника, мазилка), собственикът може отделно да предяви:
а/иск за обезщетение по чл. 45 ЗЗД (деликт);
б/иск за пропуснати ползи, ако не може да ползва жилището или отдава под наем.
9. Съдебна практика .Решение № 200/2020 г. по гр.д. № 1399/2019 г., ВКС, приема, че бездействието на съсед при явна необходимост от ремонт е противоправна форма на намеса, особено ако е установено, че течът произхожда от неговата инсталация и е възпрепятствано нормалното ползване на чужд имот.
10. Заключение
Собственикът има право да защити своя имот от продължаващо вредоносно въздействие, дори когато то не е резултат от активно действие, а от бездействие. В такъв случай негаторният иск е правилният правен инструмент – ясен, ефикасен и със съдебна подкрепа.
Настоящата статия има за цел да очертае основни права и не представлява правен съвет, свързан с конкретна ситуация или субект. Изложението няма за цел да посочи в пълнота спецификите на разглежданата материя. За конкретна правна помощ следва да бъде поискан съвет от специалист. Авторът на статията не носи отговорност за предприемането на каквито и да е правни действия въз основа на съдържанието й.