Какво се случва след като договора за наем се прекрати без имота да е предаден на наемодателя
КВАЗИНАЕМНО ПРАВООТНОШЕНИЕ ПРАВООТНОШЕНИЕ ПО СИЛАТА НА ЗАКОНА
След прекратяване на договора за наем и продължилото ползване на вещта от наемателя при противопоставяне от наемодателя между страните по договора за наем възниква квазинаемно правоотношение по силата на закона, като задължението за заплащане на наемна цена има не престационен, а обезщетителен характер, което от своя страна не лишава наемодателя от правото му да иска овъзмездяване на действително претърпените вреди, ако успее да ги докаже. Това ново правоотношение, което възниква ex lege, има същото съдържание, както и прекратеното с една разлика – вместо наемна цена, наемателят дължи обезщетение за противоправно ползване, което по размер не може да бъде по-малко от наемната вноска. Юридическият факт, от който възниква квазинаемното правоотношение, е прекратяването на наемния договор и ползването на имота от наемателя въпреки противопоставянето на наемодателя. Това правоотношение продължава да съществува между страните до момента, в който наемателят предаде имота на наемодателя. Задължението за предаване на имота, както при наемния договор, така и при квазинаемното правоотношение, е на наемателя. Той не може да изостави имота, а следва да предприеме активни действия по реалното му предаване на наемодателя.
Задължението за предаване на имота възниква от момента на прекратяване на наемния договор, но с оглед разпоредбата на чл. 236, ал. 2 ЗЗД продължава да съществува през цялото време на възникналото впоследствие квазинаемно правоотношение и е без точно определен момент на изпълнение, като погасяването му е в зависимост от волята на наемателя, който следва да предприеме действията по предаването. Поради това за периода, през който съществува квазинаемното правоотношение, наемателят е в забава по отношение на задължението да предаде имота, като от всеки ден забава започва да тече отделна давност. В Решение № 60292 от 02.09.2022 г. по гр. д. № 4050 / 2020 г. на ВКС се приема още, че предвидената в чл. 236, ал. 2 ЗЗД възможност по силата на закона за възникване след прекратяване на наемния договор на квазинаемно правоотношение представлява своеобразна санкция за неизпълнение на задължението на наемателя да предаде имота на наемодателя, което предполага, че това задължение съществува през цялото време, през което съществува тази санкция.
Настоящата статия има за цел да очертае основни права и не представлява правен съвет, свързан с конкретна ситуация или субект. Изложението няма за цел да посочи в пълнота спецификите на разглежданата материя. За конкретна правна помощ следва да бъде поискан съвет от специалист. Авторът на статията не носи отговорност за предприемането на каквито и да е правни действия въз основа на съдържанието й.