Какво се случва след като договора за наем се прекрати без имота да е предаден на наемодателя
Автор: адв. Атанас Джонев
Дата на последна актуализация: юли 2025 г.
На практика често се случва: договорът за наем е прекратен – било по взаимно съгласие, с предизвестие или по съдебен ред – но наемателят не освобождава и не предава владението на имота. Възниква правен вакуум, който създава множество последици и рискове за страните.
2. Значение на фактическото предаване. Прекратяването на договора не е равнозначно на връщане на имота. Предаването е фактическо действие – наемателят следва да освободи обекта, да предаде ключове, да прекрати ползването. До този момент той продължава да владее имота и носи отговорност за него.
3. Какво дължи наемателят . Ако след прекратяване на договора наемателят задържи имота, той дължи:
а/обезщетение за ползването, равно на договорения наем (чл. 59 ЗЗД);
б/възстановяване на щети, ако имотът е влошен;
в/лихви върху дължимите суми;
г/възможно е да се дължи вреда за пропуснати ползи, ако наемодателят е загубил друг наемател.
4. Природа на задържането – незаконно ползване. След прекратяване на договора, владението се превръща в неправомерно задържане. Това поражда деликтна отговорност и възможност за искова защита от страна на наемодателя.
5. Основания за иск срещу наемателя .Наемодателят може да предяви:
а/ ревандикационен иск (чл. 108 ЗС), ако собствеността му е нарушена;
б/осъдителен иск за обезщетение (чл. 59 или чл. 45 ЗЗД);
в/ заповед за незабавно освобождаване по реда на чл. 410/417 ГПК, ако има изрична клауза или признат дълг.
6. Тежест на доказване .Наемодателят трябва да докаже:
а/че договорът е прекратен;
б/че имотът не е предаден;
в/че наемателят го ползва или го държи;
г/размера на дължимото обезщетение (по договор, пазарен наем, експертиза).
7. Съдебна практика . ВКС приема, че след прекратяване на договора, наемателят не може да черпи права от него, но владеенето продължава да има последици, включително дължимост на обезщетение (Решение № 190/2022 г. по гр.д. № 2262/2021 г., ІІІ г.о.).
8. Предпазни клаузи в договора . Препоръчително е още при сключване на договора да се предвиди:
а/клауза за неустойка при непредаване на имота;
б/възможност за достъп на наемодателя след определена дата;
в/срок за освобождаване и конкретна процедура за приемо-предаване.
9. Принудително освобождаване .Ако наемателят отказва да освободи имота, наемодателят няма право да го „изгони“ сам – нужно е да се премине през съдебна процедура, включително чрез изпълнителен лист и ЧСИ. Самоуправството е наказуемо по НК.
10. Заключение
Прекратяването на наемния договор не е краят на отношенията между страните, ако имотът не е върнат. В такъв случай наемателят дължи обезщетение, а наемодателят трябва да действа правно и стратегически – чрез съд, изпълнителен процес и договорна защита.
Настоящата статия има за цел да очертае основни права и не представлява правен съвет, свързан с конкретна ситуация или субект. Изложението няма за цел да посочи в пълнота спецификите на разглежданата материя. За конкретна правна помощ следва да бъде поискан съвет от специалист. Авторът на статията не носи отговорност за предприемането на каквито и да е правни действия въз основа на съдържанието й.