Кога иск за изкупуване на част от съсобствен имот обвързва трети лица?
Автор:адв.Атанас Джонев| обновена юли 2025 г.
1. Въведение
Правото на изкупуване по чл. 33 ЗС защитава съсобственика от въвеждане на случайни трети лица в имота. Когато съсобственик продаде своя дял на външно лице без предложение към другите, те имат право да предявят иск за изкупуване. Но кога този иск обвързва и третото лице, придобило дяла? Въпросът има пряко практическо значение, включително при вписване и противопоставимост.
2. Законова уредба
Член 33, ал. 2 от Закона за собствеността (ЗС): Всеки съсобственик, който не е получил предложение, може да иска изкупуване на дяла в разумен срок. Искът се предявява срещу приобретателя.
Закон за задълженията и договорите (ЗЗД), чл. 17 и чл. 22 . Засяга действието на сделката между страните и спрямо трети лица.
Закон за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР) .От значение за вписванията и противопоставимостта на иска.
3. Какво означава „обвързване на трети лица“
Става дума за противопоставимост на иска към лица, които не са страни по първоначалната сделка.
Придобилият дял от съсобственика (третото лице) е пряко обвързан, ако:
а/Искът е предявен в срок;
б/ Искът е вписан в имотния регистър.
4. Вписване на иска - ключов момент
4.1. Съгласно чл. 114, б. „б“ от ЗС: Исковете по чл. 33 подлежат на вписване, за да произведат действие спрямо трети лица.
4.2. Без вписване: Третото лице може да продаде имота на друго лице, което няма да бъде засегнато от висящия иск.
Възможна е загуба на правото на изкупуване спрямо новия приобретател.
5. Практика на ВКС и съдилищата
5.1. При предявен, но невписан иск: Счита се, че не е противопоставим на последващи приобретатели.
5.2. При вписан иск: Новият приобретател става страна по делото чрез процесуално правоприемство.
5.3. Решение № 15/2022 г. по гр. д. № 2441/2020 г., І г. о. на ВКС:
ВКС приема, че вписването на иска по чл. 33 ЗС е задължително условие, за да има ефект към трети лица.
6. Какви трети лица се обвързват
6.1. Лица, придобили дял от първоначалния приобретател, след предявяване на иска
6.2. Лица, учредили вещни тежести върху продадения дял (напр. ипотека)
6.3. Наследници на приобретателя - ако са встъпили в делото
7. Срокове и предпоставки
7.1. „Разумен срок“ - няма законов лимит, но съдилищата приемат: До 2 месеца е разумен срок;
Над 6 месеца – трябва да се обоснове.
7.2. От кой момент започва да тече срокът От узнаване на сделката; Не от вписването по партидата.
8. Препоръки при придобиване на съсобствен дял
Проверка дали има предложено изкупуване
Проверка за вписани искове по чл. 33 ЗС
Предварително изискване на декларации от останалите съсобственици
Вписване на придобиването в същия ден - за защита срещу изкупуване
9. Заключение
Искът за изкупуване по чл. 33 ЗС е действена защита на съсобственика, но той има ефект срещу трети лица само при вписване. Без вписване, последващи приобретатели или носители на вещни права могат да останат необвързани от висящото производство. Отговорното процесуално поведение и навременното вписване на иска са ключът към успешна защита.