Може да бъде обявен за окончателен предварителен договор по иск на купувач, който не е платил цялата цена
Автор: адв. Атанас Джонев| 05.06.2023 г.
Съдът може да обяви за окончателен предварителен договор, по който има уговорка, че ще се сключи след плащане на цялата цена, по искане на купувач, който не я е платил. Това приеха Гражданската и Търговската колегии на Върховния касационен съд (ВКС) в ново тълкувателно решение (пълния му текст виж тук).
1. Въведение
Предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот има задължителна сила и задължава страните да сключат окончателен договор. В практиката често възниква въпросът дали купувачът може да иска обявяване за окончателен, ако все още не е платил цялата договорена цена.
2. Нормативна уредба
Чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) предоставя правото на всяка страна по предварителен договор да поиска от съда обявяването му за окончателен;
Липсва изискване плащането да е напълно извършено преди предявяване на иска.
3. Позицията на съдебната практика
Съдът допуска предварителният договор да бъде обявен за окончателен, дори когато цената не е напълно платена, ако:
а/купувачът предложи плащане в съдебната фаза;
б/е изразил готовност да изпълни задължението при обявяване на окончателния договор;
в/съществува добра воля и платежна способност, доказана с представени доказателства.
4. Принципът на насрещно изпълнение
Според чл. 87 и чл. 90 ЗЗД:
а/продавачът има право да откаже прехвърляне, ако не е получено насрещното престиране (плащането);
б/но при съдебно производство, плащането може да бъде извършено едновременно със съдебното решение, като съдът го отбелязва в диспозитива.
5. Съдът не е длъжен да отказва на ищеца
ВАС и ВКС многократно са постановявали, че:
а/съдът не може автоматично да отхвърли иска само защото цената не е предварително платена;
б/достатъчно е купувачът да гарантира, че ще плати в момента на влизане в сила на съдебното решение.
6. Практически последици
Купувачът може да бъде осъден да плати остатъка от цената в определен срок, който съвпада с изпълнението на окончателния договор;
Ако не плати в указания срок, съдебното решение може да не породи действие - като всяко неизпълнено решение.
7. Рискове за купувача
Ако не разполага с реална възможност да плати, съдът може да отхвърли иска поради липса на правен интерес;
Продавачът може да възрази и представи доказателства, че купувачът е в забава или в невъзможност да изпълни.
8. Защита на продавача
а/Продавачът има право да иска обезпечение или гаранции;
б/При особено рисковано поведение от страна на купувача, съдът може да откаже обявяване за окончателен договор, ако това би било в противоречие с добросъвестността.
9. Обобщение от съдебната практика
а/Решение № 225/2020 г. по гр. д. № 273/2019 г., ВКС: съдът обявява предварителен договор за окончателен с изрично задължение за плащане;
б/Решение № 647/2022 г., СГС: потвърдено е, че плащането може да стане чрез съдебното решение.
10. Заключение
Предварителен договор може да бъде обявен за окончателен по иск на купувача, който още не е платил цялата цена, стига да е налице готовност за изпълнение. Важно е купувачът да докаже платежна способност и да заяви, че е в състояние да изпълни задължението си в момента на постановяване на решението. Съдът отчита поведението на страните, принципа на добросъвестност и баланса на интереси.