Продавачът дължи неустойка, ако продаде имота си без посредника
Автор:адв. Атанас Джонев
1. Въведение
Посредническият договор при продажба на недвижим имот често съдържа клаузи за изключителност и неустойка при неизпълнение. Ако продавачът продаде имота си без знанието или участието на посредника, въпреки валиден договор, той може да дължи неустойка.
2. Характер на посредническия договор
2.1. Това е двустранен, възмезден договор, с който посредникът се задължава да съдейства за сключване на сделка, а клиентът - да му плати възнаграждение.
2.2. Може да бъде с изключителен характер, което означава, че клиентът няма право да ползва друг посредник или да действа сам.
3. Задължения на страните
3.1. Посредникът:
а/да извършва действия за намиране на купувач;
б/да уведомява клиента за резултатите;
в/да действа добросъвестно.
3.2. Клиентът (продавачът):
а/да не възпрепятства работата на посредника;
б/да не сключва сделка с лице, намерено чрез посредника, без негово знание;
в/при изключителен договор – да не сключва сделка изобщо без участието на посредника.
4. Неустойка за нарушение
4.1. Съдебната практика приема, че когато продавачът е подписал изключителен посреднически договор и все пак продаде имота си без посредника, той дължи договорената неустойка.
4.2. Неустойката е дължима дори когато купувачът не е намерен от посредника, ако има изрично уговорено задължение за плащане при всяка продажба без посредника.
5. Съдебна практика
5.1. Решение № 202/2017 г. на ВКС, ГК, III г. о.:
а/Продавачът е осъден да плати неустойка, въпреки че купувачът е намерен самостоятелно.
б/Договорът съдържа клауза за задължение да не се сключва сделка без посредника.
в/ВКС приема, че неустойката е дължима дори при липса на пряка връзка между посредника и купувача.
6. Защита на посредника
6.1. В случай на нарушение, посредникът може да:
а/предяви иск за неустойка;
б/претендира обезщетение за претърпени вреди (ако неустойката не е уговорена);
в/поиска признаване на дължимата комисионна.
6.2. Практически съвет: Винаги включвайте ясна клауза за неустойка в посредническия договор;
Уточнете дали договорът е изключителен и какви действия са забранени на клиента.
7. Заключение
При подписан посреднически договор с клауза за изключителност и неустойка, клиентът-продавач носи отговорност, ако сключи сделка без участието на посредника. Защитата на посредника зависи от ясната формулировка на договора и активното упражняване на правата му.