Замяна на реални части от недвижими имоти
Автор:адв. Атанас Джонев
1. Въведение
1.1. Замяната на реални части от недвижими имоти се използва в практиката, когато двама или повече собственици желаят да прекратят съсобствеността или да пренаредят границите между имоти.
1.2. Такава сделка има своята правна специфика и подлежи на строги законови изисквания.
2. Какво представлява реална част?
2.1. Реална част от имот е физически обособен дял, който може:
2.1.1. да бъде индивидуализиран чрез граници,
2.1.2. да се ползва самостоятелно.
2.2. Замяна на реални части предполага, че всяка страна придобива обособена част, а не идеална (абстрактен процент от целия имот).
3. Правна форма на замяната
3.1. Когато се заменят реални части от недвижими имоти, сделката трябва да бъде:
3.1.1. в нотариална форма,
3.1.2. с извършено нотариално удостоверяване на подписите и съдържанието,
3.1.3. вписана в Имотния регистър, за да има вещнопрехвърлително действие.
3.2. Важно е да се разполага с:
3.2.1. актуални скици от кадастъра,
3.2.2. одобрени проекти за делба или виза за проектиране, ако има преустройства.
4. Допустимост и административна координация
4.1. Замяната е допустима, когато:
4.1.1. имотите са самостоятелни обекти с отделни идентификатори;
4.1.2. реалните части подлежат на отделяне без нарушаване на строителните или регулационни изисквания.
4.2. Необходимо е:
4.2.1. одобрение на проект за изменение на кадастралната карта;
4.2.2. одобряване на ПУП, ако новообразуваните имоти не отговарят на минималните изисквания за площ, лице и достъп.
5. Особености при съсобственост
5.1. Замяната може да бъде форма на доброволна делба, когато съсобствениците си разменят реални части с цел прекратяване на съсобствеността.
5.2. В този случай е необходимо:
5.2.1. ясно разграничаване на частите,
5.2.2. съгласие на всички съсобственици.
6. Данъчни и таксови аспекти
6.1. Данъчната основа се определя по:
6.1.1. оценката на заменяните реални части,
6.1.2. и се прилагат такси, дължими по Закона за местните данъци и такси, включително нотариална такса, местен данък и такса вписване.
6.2. Сделката има характер на възмездна, като се приема, че всяка страна предоставя еквивалентно имущество.
7. Съдебна практика
7.1. Съгласно Решение № 505/2019 г. на ВКС е допустимо да се заменят реални части от имоти, ако те са индивидуализирани и годни за самостоятелно ползване. В противен случай сделката се счита за нищожна поради невъзможност за индивидуализация на обектите.
8. Заключение
Замяната на реални части от недвижими имоти е напълно допустима правна сделка, при условие че се спазват законовите изисквания относно формата, индивидуализацията и вписването. Особено внимание следва да се обърне на кадастралното и регулационно състояние на имотите, както и на правилното оформление на нотариалния акт.
Настоящата статия има за цел да очертае основни права и не представлява правен съвет, свързан с конкретна ситуация или субект. Изложението няма за цел да посочи в пълнота спецификите на разглежданата материя. За конкретна правна помощ следва да бъде поискан съвет от специалист. Авторът на статията не носи отговорност за предприемането на каквито и да е правни действия въз основа на съдържанието й.